例解与容积率相关的房产税计算

容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率，公式为：容积率=总建筑面积÷建筑用地面积，例如在1万平方米用地的土地上，有1万平方米的建筑总面积，容积率为1.0。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及居住的舒适度。

与容积率有关的税收政策主要体现在房产税上，根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第三条规定，关于将地价计入房产原值征收房产税问题，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

对于该政策通俗理解如下：

1.旧会计制度对土地，有的计入固定资产，有的不计入，财税〔2010〕121号规定统一计入；

2.如果购买的房产巳经包括土地价款，无需重复计入；

3.容积率低于0.5，即一宗地上，建筑面积不到土地面积一半，土地成本按建筑面积2倍×单位土地成本计入。按现行大小准则，土地是单独无形资产，除非购入时无法合理区分土地和房产；

4.为何规定是0.5，可能是响应国家土地新政策，土地容积率一般1.0以上才批。(国土部、国家发改委曾于2012年联合印发《关于发布实施〈限制用地项目目录（2012年本）〉和〈禁止用地项目目录（2012年本）〉的通知》，明确限定住宅项目容积率不得低于1.0。)

总之，房产税计税依据应包括土地成本，超过0.5了，就按全部土地面积计入。

举例说明与容积率相关的房产税计算：

案例一：

某工厂有一宗地，占地面积2000平方米，支付土地价款及相关税费合计2000万元，每平方米平均地价1万元。下列两种情况下，该工厂计算房产税时，应并入的土地价值应如何计算？

情况1：地上房屋总建筑面积为800平方米；

情况2：地上房屋总建筑面积为1200平方米；

解析：

情况1：地上房屋总建筑面积为800平方米，该宗地容积率=800/2000=0.4，小于0.5。

因此，应计入 房产原值的地价=800×2×1=1600万元；

情况2：地上房屋总建筑面积为1200平方米，该宗地容积率=1200÷2000=0.6，大于0.5。

因此，应计入房产原值的地价为土地取得的实际成本为2000万元。

案例二：

甲企业为大型物流企业一般纳税人，2020年1月份取得国有土地10000平方米，用于煤炭仓储，签订了土地使用权出让合同，办理土地使用证，记载的出让金额为10000万元，并约定当月交付;然后在这块土地上委托施工企业建造仓库，建造合同价6000万，建筑面积4000平方米，容积率0.4，工程4月份竣工，5月份办妥了验收手续。(其它相关资料：已知当地省政府规定的房产税计算余值的扣除比例为30%，城镇土地使用税税率20元/平方米本题不考虑契税因素) 。该项业务甲企业涉及的税收计算，以下正确的有（   BD   ）。

    A.2020年应缴纳印花税68000元；

    B.2020年应缴纳房产税68.6万元；

    C.2020年应缴纳土地使用税183333.33元；

    D.2020年应缴纳土地使用税91666.67元；

    E.2020年应缴纳房产税78.4万元

解析：

应交印花税=土地使用证0.05+产权转移书据10000×0.5‰+建筑安装合同6000×0.3‰=68005元；

应交房产税=（4000×2×10000/10000+6000）×70%/12×7×1.2%=68.6万元；

根据《关于继续实施物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税优惠政策的公告》（财政部 税务总局公告2020年第16号）第一条规定，自2020年1月1日起至2022年12月31日止，对物流企业自有（包括自用和出租）或承租的大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。

应交土地使用税=20×10000×11/12×50%=91666.67元；

案例三：

某企业2019年4月投资1500万元取得5万平方米的土地使用权，用于建造面积2万平方米的厂房，发生建筑成本和相关费用为3000万元，全部项目于2019年底竣工验收并投入生产使用（不考虑增值税的影响）。该厂房征收房产税所确定的房产原值是多少？

解析：本例宗地容积率低于0.5（2÷5＝0.4），应按建筑面积的2倍确定计入房产原值的地价，即1500/5×4=1200(万元），因此该厂房征收房产税所确定的房产原值=1200＋3000＝4200（万元）。

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